O que é incorporação imobiliária e como funciona?

O conceito de incorporação imobiliária refere-se à construção de um empreendimento ou de um conjunto de edificações compostas por unidades autônomas para a comercialização dos imóveis ainda na planta. A Lei nº 4.591, regulamenta a operação de incorporação imobiliária, permitindo a venda das unidades de um imóvel que ainda está em construção.

O interessado em adquirir um imóvel de um empreendimento ainda em construção precisa investir um valor de entrada que irá garantir o financiamento da obra. Caso a imobiliária consiga realizar a venda de 100% dos imóveis na planta, a lucratividade da incorporação é ainda maior. Isso porque, negociar imóveis na planta acaba saindo mais em conta tanto para o investidor como para o comprador final, gerando uma alta rentabilidade para o negócio a longo prazo.

Com a retomada do crescimento do mercado, o investimento em empreendimentos imobiliários em construção voltou a ser considerado uma alternativa viável para quem sonha em comprar a casa própria.

Para investir na incorporação imobiliária é preciso realizar uma série de medidas e procedimentos legais. Primeiramente, é necessário obter aprovação do projeto arquitetônico na prefeitura e emitir alvará para construção, além de realizar o registro do empreendimento em cartório. Além disso, a imobiliária deve considerar que se trata de um projeto depende de inúmeras variáveis, desde a capacidade da construtora em executá-lo até as licenças e as condições de mercado, que podem impactar nos custos ao longo da obra.

Por esses motivos, é imprescindível ter cautela quando se trata de negociar imóveis na planta seja para moradia ou investimento. Afinal, a imobiliária que realiza esse tipo de negócio assume o risco ao se comprometer a realizar a entrega do empreendimento quando a obra for concluída.

Como funciona a incorporação imobiliária?

Ao investir na incorporação imobiliária para negociação de imóveis na planta, a imobiliária deve estar atenta às responsabilidades implicadas nesse modelo de negócio. Caso uma das etapas não seja cumprida, tanto a empresa quanto o corretor que efetuou a compra do imóvel podem ser penalizados. Por exemplo, o corretor de imóveis que anuncia imóvel sem registro da incorporação imobiliária, está sujeito a sofrer um processo administrativo e até ter o cancelamento da sua inscrição junto ao CRECI.

Em casos de atraso na entrega da obra, o comprador tem pleno direito de solicitar a rescisão contratual, devendo receber o total dos valores pagos, bem como multa pelo descumprimento contratual.

Para evitar situações de risco, as imobiliárias devem realizar uma pesquisa de mercado aprofundada para definir quais empreendimentos imobiliários são considerados mais rentáveis para investir. É preciso levar em conta alguns critérios importantes, como a identificação de um terreno ideal para construção do imóvel, o perfil de imóvel que pode ser construído no terreno e, até mesmo, os diferenciais adequados ao perfil de busca dos consumidores que podem ser incluídos no projeto arquitetônico para que os corretores tenham sucesso na realização das vendas para possíveis compradores.

Por isso, o ideal é que a equipe de corretores da imobiliária acompanhe o projeto desde a prospecção do terreno até a entrega das chaves do imóvel para garantir que a incorporação imobiliária seja bem-sucedida.

Segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), houve um crescimento no número de lançamentos de empreendimentos imobiliários em relação ao ano passado. A cidade de São Paulo, por exemplo, registrou o lançamento de 8.068 unidades residenciais no primeiro semestre deste ano, ficando ainda 24% abaixo da média histórica de 10,7 mil unidades lançadas, que vem sendo registrada entre 2004 até este ano.

Apesar dos desafios em adotar a incorporação imobiliária, esse modelo de negócio pode diversificar e ampliar o portfólio de serviços da imobiliária. Afinal, investir em empreendimentos imobiliários rentáveis, capazes de oferecer um retorno mais rápido é uma opção viável para obter vantagem competitiva em um mercado ainda em recuperação.