O contrato é um documento que tem a finalidade jurídica de regular um determinado acordo. E, para a anulação desse documento, é preciso realizar o distrato do contrato.
Entender sobre o distrato imobiliário é fundamental para os profissionais do setor, principalmente para realizar negociações mais assertivas e evitar prejuízos.
Além disso, esse ainda é um assunto desconhecido por muitos, mas que é de grande relevância, tanto para as incorporadoras quanto para quem deseja comprar um imóvel.
Pensando nisso, reunimos informações importantes sobre o tema a fim de explicar o que significa distrato imobiliário e como funciona a lei que prevê esse recurso. Confira!
O que é distrato imobiliário?
O distrato imobiliário trata-se do cancelamento do contrato de compra e venda de um imóvel. A decisão para a rescisão do acordo pode ser tanto da incorporadora quanto do comprador.
Essa situação não era regulamentada por lei até o fim de 2018. Então, geralmente, os envolvidos precisavam enfrentar um processo judicial, que poderia incluir o pagamento de multas.
Lei do Distrato Imobiliário
No dia 27 de dezembro de 2018, foi sancionada a Lei nº 13.786, conhecida como a Lei do Distrato Imobiliário, que prevê o que pode acontecer nessa circunstância. A legislação determina, entre outras questões, o pagamento de multas conforme o regime tributário do imóvel. Além do mais, pressupõe um teto de devolução do valor que já foi quitado.
Quando ocorre o distrato imobiliário?
O distrato pode ser feito quando o comprador desiste da compra ou quando há o descumprimento de alguma obrigação prevista no contrato. Esse último caso, de forma geral, envolve a falta de pagamentos. De outro modo, a rescisão contratual também pode ocorrer após um acordo entre as partes envolvidas no contrato.
Como funciona a aplicação da lei para os vendedores e compradores?
Se o distrato foi solicitado pelo comprador, uma parcela da quantia que já foi paga à incorporadora deve ficar retida como uma penalidade devido à rescisão contratual. A fatia depende do regime tributário, como detalharemos adiante.
Constituído pela Lei nº 10.931/2004, o Regime Especial de Tributação (RET) é “aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável, enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador com os adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação”.
Para imóveis enquadrados no RET, 50% do valor do imóvel fica retido com a incorporadora. Já em relação aos imóveis em outros regimes tributários, 25% do preço fica retido com a empresa. Sendo assim, o restante do valor é devolvido para quem assinou o contrato de compra da propriedade.
Essa diferenciação ocorre porque, no Regime Especial de Tributação, o patrimônio de afetação é o sistema que garante que os valores pagos pelos clientes vão financiar a obra. Com isso, a retenção de 50% ocorre para não prejudicar outros compradores que também pagaram para financiar o empreendimento.
Por outro lado, a Lei do Distrato Imobiliário também prevê que, caso a incorporadora atrase a entrega do empreendimento, o cliente pode desistir do contrato e receber os valores que já quitou.
Para isso, é necessário que a responsável pela venda exceda o prazo de 180 dias de atraso do prazo de entrega (sem pagar multa). A devolução deve ser feita em até 60 dias depois do pedido.
O que mudou com a Lei do Distrato Imobiliário?
A Lei do Distrato Imobiliário acabou causando algumas mudanças no mercado, já que passou a dar mais clareza sobre as regras que envolvem esse tipo de iniciativa e a delimitar penalidades para as partes. Por isso, é importante conhecer os principais efeitos que a legislação tem causado no setor.
Após essa mudança, a Lei do Distrato Imobiliário estabelece que o contrato de compra e venda de imóveis apresente um quadro-resumo que detalhe algumas informações. Com isso, os profissionais do setor imobiliário precisam se informar sobre essas atualizações para o momento de elaborar esse documento.
Entre os dados que devem estar descritos no contrato está o preço total que será pago pelo imóvel, o valor da entrada e a forma de pagamento. Também é importante que o valor referente à corretagem seja especificado, bem como as suas condições de pagamento.
Além disso, o documento deve detalhar as taxas de juros que podem ser aplicadas e a periodicidade (mensais ou anuais, por exemplo). O contrato ainda precisa citar quais serão as consequências do distrato imobiliário, com destaque para os prazos de devolução e as penalidades.
Como evitar o distrato imobiliário durante uma negociação?
Algumas medidas adotadas durante a negociação de um imóvel ajudam a evitar o distrato imobiliário. Adiante, confira quais são as principais recomendações nesse sentido.
Alinhamento das obrigações
Primeiramente, podemos destacar a necessidade de explicar as responsabilidades e os direitos que cabem ao comprador e à incorporadora. Assim, o esclarecimento dessas questões antes de fechar o acordo de venda é capaz de prevenir desistências.
Explique a legislação
Esclarecer ao cliente os pontos da Lei do Distrato Imobiliário também pode evitar que ele decida rescindir o contrato no futuro. Portanto, esclareça principalmente que a multa pode variar entre 25% e 50%, a depender da modalidade do regime tributário.
Tenha atenção com o pós-venda
O pós-venda é mais um ponto importante para que seu cliente tenha mais segurança e consiga solucionar problemas. Entre as estratégias que podem ser aplicadas estão a estruturação de pontos de contato para receber feedbacks após a mudança para o imóvel e se manter disponível para manter o relacionamento.
Com isso, será possível reduzir consideravelmente as chances de que exista um distrato imobiliário.
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