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O que é ITBI? Aprenda (de uma vez por todas) tudo sobre este imposto!

O pagamento do ITBI é uma das etapas necessárias para comprar ou vender um imóvel. Esse imposto deve ser pago em qualquer transação desse tipo, mas suas regras ainda geram dúvidas em muitos compradores.

O pagamento dessa taxa garante a possibilidade de realizar a transferência do imóvel adquirido para o comprador. 

Para entender tudo sobre o tema, reunimos neste artigo as respostas para as principais dúvidas sobre o que é ITBI, além de documentações necessárias e modos de calcular o valor do imposto.

O que é ITBI e por que ele deve ser pago?

ITBI é a sigla para Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, um tributo municipal que incide sobre transferências imobiliárias. A quitação deste valor é essencial para a compra e venda de imóveis, pois os trâmites só podem ser oficializados com a devida comprovação de pagamento do tributo.

Sem o pagamento do ITBI, a transferência do imóvel não pode ser concluída e a liberação não é emitida.

Outro detalhe é que o imposto é cobrado apenas sobre troca de propriedade de um imóvel de pessoas físicas vivas, ou seja, não é cobrado em casos de heranças.

Quem deve pagar o ITBI?

Geralmente o ITBI é pago pelo comprador do imóvel. No entanto, isso não é estabelecido por lei, podendo ser flexibilizado em alguns casos, mediante negociação.

Existem casos, por exemplo, em que o vendedor assume o compromisso de realizar o pagamento dessa quantia.

O mais importante é conferir o que diz a legislação municipal de cada cidade para realizar as transações de forma segura, sem intercorrências. 

É possível não pagar o ITBI?

O ITBI não é cobrado em casos de compra por Pessoa Jurídica que irá utilizá-lo para algum fim da empresa. Caso ele seja comprado para venda ou locação, é comum a cobrança desse tipo de imposto. 

A isenção do imposto também acontece nas devoluções de imóveis ou em casos de o comprador ser beneficiário de algum programa habitacional governamental, como o Minha Casa Minha Vida, ou em casos de imóveis com faixa de preço baixa.

Como o ITBI só pode ser cobrado em caso de transações imobiliárias entre pessoas vivas, em caso de falecimento do proprietário também existe isenção do pagamento.

Quais são os documentos exigidos?

Depois de entender o que é ITBI, fica a dúvida sobre a documentação necessária, não é?

A documentação para emissão do ITBI pode variar de acordo com as legislações municipais, mas existem alguns documentos que podem ser comuns. São eles:

  • cópia atualizada da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis;
  • guia modelo do ITBI emitida pelo site da prefeitura ou retirada no local; e
  • Guia Informativa Fiscal e de Recolhimento de ITBI – GIFRI (em três vias), que deve ser preenchida e assinada pelo requerente.

Como o ITBI é calculado?

O ITBI não possui um valor fixo, ele é calculado a partir do valor de venda, baseado na guia de recolhimento do IPTU. O custo também pode ser definido a partir do preço do contrato de compra e venda, com possibilidade de utilização da escritura do imóvel.

O cálculo do ITBI não precisa de fórmulas complexas ou difíceis. Ele é feito da seguinte forma: alíquota do imposto x valor de venda do imóvel = ITBI. 

Por exemplo, caso o imóvel em questão custe R$ 200 mil e a alíquota seja de 2%, o cálculo ficaria assim: 

R$ 200.000 x 2% = 200.000 x 0,02 = 4.000 
Resultando em R$ 4.000,00 de imposto.

De acordo com decisão do Superior Tribunal de Justiça, o ITBI deveria ser calculado apenas sobre o valor de compra do imóvel, mesmo que ele seja superior ao valor que consta no IPTU. No entanto, na prática, isso não acontece, pois, geralmente, as prefeituras utilizam o maior preço como base de cálculo desse tributo. 

Principais alíquotas praticadas no Brasil

O ITBI é definido de acordo com as regras municipais de cada cidade. É por esse motivo que as regras que definem a alíquota podem variar. Geralmente, as grandes capitais brasileiras praticam taxas que variam entre 2% e 3%.

Para saber qual é o valor da alíquota praticada na sua cidade, você pode consultar diretamente a Secretaria da Fazenda ou Finanças do seu município.

Principais dúvidas sobre o ITBI

Depois de ler todo este artigo, pode ser que algumas dúvidas sobre o que é ITBI ainda possam surgir.

Confira a seguir as respostas para cada uma delas!

Posso conseguir um desconto?

Sim, é possível conseguir uma diminuição no valor do ITBI, mas isso varia de acordo com as regras de cada município. Em São Paulo, por exemplo, a prefeitura concede desconto para a compra do primeiro imóvel a beneficiários de programas habitacionais.

É necessário pagar mesmo se o imóvel estiver na planta?

O pagamento do ITBI é necessário mesmo em casos de compra de imóveis ainda na planta. Nesse caso, o cálculo é feito com base no valor do imóvel pronto. 

Portanto, é necessário ter atenção redobrada ao anunciar propostas que ofereçam redução de valores do imposto para imóveis ofertados na planta.

Se o pagamento estiver em atraso, o que acontece?

Não existem penalidades em termos de multa ou juros com relação a atraso de pagamento do ITBI. O que ocorre nesses casos é a impossibilidade de transmissão de propriedade do imóvel adquirido. 

Para resolver a situação, basta reiniciar a solicitação de cálculo do imposto na prefeitura, gerar um novo boleto e efetuar o pagamento.

Entender o que é ITBI e todos os pontos sobre esse imposto é crucial para toda pessoa que atua no mercado imobiliário, afinal mostrar ao seu cliente que tem domínio sobre o tema e apontar os melhores caminhos é a melhor forma de exercer seu trabalho!

Até a próxima!

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