As motivações que levam o inquilino a rescindir o contrato de locação são muitas, e o corretor precisa estar preparado para quando isso acontecer. É preciso atenção à Lei do Inquilinato, direitos e deveres das partes, prazos, multas etc.
Já podemos adiantar que não é uma questão extremamente complicada. No entanto, exige do corretor de imóveis atenção extra aos detalhes. E se você não estiver familiarizado com algum ponto e deixar passar, pode gerar prejuízo para a imobiliária e para o proprietário com os trâmites legais.
Para ajudar você, hoje contamos tudo sobre rescisão do contrato de locação para quem trabalha no mercado imobiliário. Acompanhe!
Quais cuidados devem ser tomados pelo corretor de imóveis durante a rescisão do contrato?
Você já deve estar familiarizado, mas a assinatura de um contrato de locação geralmente exige um prazo mínimo de 30 meses envolvendo a imobiliária, o inquilino e o proprietário. O problema é que a duração do contrato pode ser considerada longa e não levar em consideração alguns imprevistos.
É justamente aí que entra a segurança legal para o corretor e a imobiliária.
No entanto, a grande questão é conhecer todos esses processos burocráticos que envolvem a rescisão do contrato de locação, que podem ser vários e todo corretor precisa saber.
Separamos agora os principais cuidados durante esse rompimento contratual que você precisa estar atento:
- ter o contrato de locação reconhecido em cartório
- fornecer termo de vistoria
- realizar renovações e atualizações contratuais
- entender as condições de quebra de contrato
- ter noção dos direitos e deveres de acordo com a Lei do Inquilinato
- conhecer os prazos e multas da quebra de contrato
- saber as regras de desocupação do imóvel
E, claro, não poderíamos deixar de citar a comunicação entre as partes.
O corretor precisa estar em contato com locador e locatário para saber se tudo está como desejado. Essa é uma ótima forma de evitar problemas e surpresas com a rescisão do contrato de locação.
Rescisão do contrato de aluguel: veja o que diz a Lei do Inquilinato
As regras que vamos falar a seguir são previstas pela Lei Federal nº 8.245 desde 1991 e rege todos os contratos de imóveis urbanos do Brasil.
A Lei do Inquilinato foi criada justamente para regulamentar todo o processo burocrático que envolve a locação de um imóvel. É a forma que o intermediador, no caso a imobiliária ou o corretor, tem para garantir que inquilino e proprietário tenham direitos e deveres assegurados.
Para entender melhor a rescisão do contrato de locação para as duas partes, acompanhe o que diz a Lei do Inquilinato para cada caso:
Quais são os direitos e deveres estabelecidos para o proprietário do imóvel?
A partir do momento que o proprietário passa a responsabilidade do imóvel para a imobiliária, garante-se sua preservação.
Os principais direitos do proprietário são:
- Ter o pagamento do aluguel em dia todos os meses e evitar inadimplência
- Pode fazer exigências ao locatário para garantir que ele está apto a arcar com as despesas do imóvel
- Pedir a apresentação de fiadores
- Exigir contratação de seguro-fiança ou depósito caução
- Pedir revisão do valor do aluguel
- Mover ação de despejo conforme expresso em lei
Por outro lado, o dono do imóvel tem os seguintes deveres:
- Entregar o imóvel em plenas condições de uso
- Reparar danos estruturais no imóvel depois de alugado
- Fornecer recibos detalhados dos pagamento de aluguel
- Cumprir despesas extraordinárias do condomínio, como melhorias na estrutura do prédio
Quais são os direitos e deveres estabelecidos para o inquilino?
Ao procurar um imóvel para alugar, o inquilino também tem deveres e direitos perante a Lei do Inquilinato. Esses cuidados devem ser tomados pelo corretor de imóveis e pela imobiliária, deixando-os claros no ato da assinatura do contrato.
Os principais direitos do inquilino são:
- Receber o imóvel em plenas condições de uso no ato da entrega das chaves
- Não pagar as despesas extras do condomínio, como melhorias nas instalações do prédio
- Ter preferência na compra do imóvel, com 30 dias para manifestar interesse ou não se o proprietário decidir pela venda
- Receber de volta o dinheiro gasto em benfeitorias e reformas no imóvel, com exceção de obras meramente estéticas
- Direito de pedir a quebra de contrato a qualquer momento
Por outro lado, o locatário precisa seguir regras. A Lei do Inquilinato prevê os seguintes deveres ao inquilino:
- Pagamento de aluguel e outras despesas em dia
- Uso do imóvel apenas para moradia
- Devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu
- Manter o proprietário informado sobre danos
- Pagar despesas dos serviços consumidos, como energia elétrica, água e condomínio
- Seguir as regras impostas pelo condomínio
Imóveis que a Lei do Inquilinato não cobre
Como a lei é bem específica e trata apenas de imóveis urbanos, as situações a seguir não estão previstas nessa legislação:
- Imóveis de propriedade da União, dos estados e dos municípios ou ligados à administração pública
- Vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos
- Espaços destinados à publicidade
- Apart-hotéis, hotéis-residência ou imóveis em que o morador recebe, dentro do pacote do aluguel, uma série de prestação de serviços regulares
O que acontece quando uma das partes não cumpre o contrato?
Se o inquilino ou o proprietário decidir pela rescisão do contrato de locação, ele deve pagar à outra parte o valor de multa estabelecido no contrato. Mas alguns pontos devem ser levados em consideração.
Se o locatário quiser deixar o imóvel antes da hora, é possível fazer um pagamento proporcional ao tempo restante de contrato. Nesse caso, a cobrança não deve ser feita de forma abusiva. Mas, caso o contrato de locação tenha prazo indeterminado, qualquer uma das partes pode rompê-lo sem aviso e sem aplicação de multa.
Por outro lado, se foi decidido entre a imobiliária e o dono do imóvel que haverá multa de rescisão de contrato e o proprietário não cumprir, há cobrança de multa por quebra contratual.
Acompanhe agora como é feito o cálculo dessa multa.
Como funciona o cálculo da multa por rescisão do contrato de locação?
A multa da rescisão do contrato de locação é calculada de forma proporcional, tomando como base os meses que faltam para completar o período do contrato. Essas penalidades devem ser estabelecidas no contrato para que não haja dúvidas ou brechas.
Para entender, vamos supor que o contrato seja de 30 meses e a multa da rescisão do contrato de locação seja de 3 aluguéis com preço de R$ 1.000/mês. Dessa forma:
- 3 aluguéis x R$ 1.000,00 = R$ 3.000,00 (preço da multa)
- R$ 3.000,00 / 30 meses = R$ 100,00 (valor mensal)
Se o contrato for rompido aos 20 meses, tendo ainda 10 meses restantes para completar o contrato, a multa por rescisão deve ser calculada da seguinte forma:
- R$ 100,00 x 10 meses = R$ 1.000,00
Esse caso foi feito com o mês fechado, mas, se porventura não ocorrer dessa forma, o cálculo deve ser feito em dias. O importante é sempre lembrar que a multa é aplicada aos meses restantes de contrato, e não aos meses em que o inquilino morou no imóvel.
3 motivos que podem gerar rescisão do contrato de aluguel
Para entender a situação na prática, separamos algumas das razões mais comuns que geram a rescisão do contrato de aluguel entre as partes. Acompanhe:
- O proprietário precisa do imóvel para uso próprio
Caso não tenha outro bem e precise do local para morar, o dono do imóvel pode fazer a solicitação. A razão tem a ver com com a proteção da dignidade humana e pode servir não só para uso próprio como também para membros da família.
Assim, o distrato pode ser feito e está previsto na Lei do Inquilinato.
- Quando o inquilino cometer ato ilegal
No ato da assinatura do contrato, é direito do proprietário solicitar a situação legal do inquilino. É uma forma de proteger o imóvel e garantir que o dono receberá os aluguéis em dia.
Caso o contrato esteja assinado e o locador descubra que o locatário cometeu algum ato ilegal na propriedade, ele pode solicitar a quebra do contrato. O mesmo vale para o caso de o inquilino realizar alguma reforma sem autorização do proprietário: cabe rescisão do contrato de locação.
- Quando o inquilino descumprir o contrato
Tendo as cláusulas do contrato de locação bem estabelecidas, o descumprimento de alguma delas dá ao proprietário o direito de entrar em contato com a imobiliária e solicitar o cancelamento do combinado.
Falta de pagamento pode ser um desses casos e, além da ruptura do contrato, pode gerar ordem de despejo por parte do proprietário.
São muitos detalhes, não é?
Com este artigo você conheceu os principais pontos da rescisão do contrato de locação e como calcular a multa. Agora é só aplicar os conhecimentos e ficar sempre atualizado com as novidades do mercado.
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