Como fazer um contrato de aluguel de forma a evitar problemas entre o locador e o locatário?
Corretores de imóveis precisam saber detalhadamente como fazer esse documento, para que os detalhes do acordo entre as duas partes fiquem devidamente definidos. Com isso, é possível melhorar o entendimento sobre as responsabilidades do inquilino e do proprietário.
Neste artigo, explicaremos quais os tipos de contrato de locação e daremos um passo a passo de como elaborar esse documento. Por fim, você também encontrará modelos para auxiliar na confecção do contrato.
Por que é tão importante fazer um contrato de aluguel?
O contrato de aluguel é um documento essencial para garantir os direitos e deveres do locatário (para quem o imóvel será alugado) e para o locador (proprietário ou representante legal do imóvel). Esse documento evita que ocorram desentendimentos entre as duas partes e eventuais prejuízos.
Sem um contrato bem feito, muitas vezes as queixas de divergências nas locações podem ir parar em órgãos de defesa do consumidor e juizados. Por isso, o detalhamento e a clareza desse documento é tão importante para impedir que falhas graves surjam no acordo.
O contrato deve considerar a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida como a Lei do Inquilinato. A legislação foi alterada pela Lei nº 12.112, de 2009, e pela Lei nº 12.744, de 2012. As normas servem como um guia para os contratos de aluguel, seja para fins comerciais, residenciais, industriais ou por temporada.
Tipos de contrato de aluguel
As modalidades de contrato dependem das garantias que serão acordadas entre as partes, a exemplo de seguro ou do fiador. Confira mais sobre cada tipo de contrato:
Sem garantia
Embora pouco usado no mercado, o contrato sem garantia pode ser uma boa opção caso o locador ou o locatário tenha pressa para o acordo. Nesses casos, o inquilino pode não ter um fiador disponível ou como pagar um seguro-fiança. Assim, o locador pode ter vantagens, como a desocupação do imóvel em até 15 dias caso ocorra atraso no pagamento.
Garantia caução
Na modalidade de garantia caução, o locador garante um valor em dinheiro (de até três vezes o valor do aluguel) ou um bem de consumo. Ao final do período de contrato de aluguel, a quantia em dinheiro deve ser devolvida ao locatário, sem dificuldades.
Seguro-fiança
Muito utilizado, o seguro-fiança pode ter um valor elevado e, por isso, não ser escolhido pelos inquilinos. Os bancos e as seguradoras oferecem esse tipo de contratação e o seguro é contratado para que o proprietário do imóvel tenha garantia. Caso o locatário pague com atraso ou seja inadimplente, a instituição fará os pagamentos ao locador.
Fiador
O fiador é uma pessoa que deve ter algum imóvel ou bem quitado em seu nome. Além disso, precisa comprovar renda mensal de três ou quatro vezes o custo do aluguel. Dessa maneira, se houver inadimplência, o fiador deve pagar as parcelas indicadas.
Como fazer contrato de aluguel: confira o passo a passo
Algumas etapas podem ajudar você a elaborar um contrato mais adequado ao acordo de locação e deixar as partes envolvidas mais satisfeitas. Continue a leitura para saber mais!
Garantir o recebimento
A rentabilidade do contrato de aluguel deve ser bem assegurada, com aplicação da taxa do Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM) e 1% de mora por dia de atraso, além de multa pelo pagamento depois do vencimento. Para exigir os encargos previstos, é possível emitir um boleto, que será encaminhado ao inquilino.
Avaliar a situação patrimonial
Inicialmente, é importante verificar a situação patrimonial do locatário. Você pode fazer uma busca no Google pelo nome completo dos envolvidos no contrato ou ainda procurar em sites de Tribunais, para saber se são réus ou autores de processos na Justiça.
Adicionar fotos ao laudo de vistoria
O laudo de vistoria precisa ser feito por alguém que tenha experiência em manutenção predial. É necessário diferenciar os problemas que são oriundos de uso indevido do imóvel daqueles causados pela ação natural do tempo, como pintura e vazamentos. O laudo também precisa ter fotos tiradas no dia da vistoria, que devem servir como prova se houver alguma divergência.
Tenha garantias certificadas
Para evitar o risco da inadimplência, é essencial escolher uma forma de garantia, como caução, fiador ou seguro-fiança. No entanto, é importante saber que é proibido pedir mais de um tipo de garantia no mesmo contrato de locação. No caso de um processo judicial, o juiz deve anular a segunda garantia acordada.
O que não pode faltar em um contrato de aluguel?
A fim de assegurar a validade do contrato de aluguel, é necessário estipular dados importantes no acordo, que citaremos adiante. Todos os deveres e direitos de ambas as partes devem estar bem detalhados, para evitar discordâncias.
Estabeleça os detalhes
O documento que oficializa a locação deve conter informações padrão, a exemplo do valor do aluguel, do período de contrato, da data de vencimento e do valor da multa que deve ser cobrado em caso de atraso de pagamento.
Inclua as obrigações
Além do valor do aluguel, as demais obrigações, a exemplo de pagamento do IPTU, a reforma do imóvel e os reparos que devem ser realizados ao longo do uso, devem ser acordados entre as partes e incluídos no contrato.
Delimite a finalidade
Também é necessário acordar a finalidade do imóvel no contrato de locação, para que o locatário não use a propriedade com outros propósitos. Dessa forma, estabeleça no documento se o imóvel terá fins comerciais ou para residência, e a quantidade de pessoas que devem morar no local.
Conservação do imóvel
Também é comum que as condições sobre o modo de conservação do imóvel e o seu uso sejam ponto de acordo entre o inquilino e o proprietário. Essas particularidades devem estar descritas para evitar desavenças futuras.
Tenha atenção com os documentos
Além da assinatura do contrato, é necessário ter atenção com todos os documentos necessários e com o laudo de vistoria do imóvel. É essencial garantir o CPF do locador e do locatário, o documento de identidade das duas partes, além dos documentos do fiador, se houver.
Modelos de contrato de aluguel mais utilizados
Os corretores podem usar alguns modelos de contratos de aluguel, que devem facilitar a confecção desse documento. É possível encontrar alguns sites que disponibilizam documentos padronizados, podendo ser personalizados conforme o que for mais adequado ao tipo de imóvel.
Nesses documentos, estão definidos os espaços para preenchimento das informações que não podem faltar, como os dados do locador e do locatário, o valor do aluguel e o prazo do contrato. Também podem ser inclusas as informações sobre a possibilidade de renovação e reajuste do valor do aluguel.
Confira aqui um modelo para contrato de locação de imóvel comercial e aqui outro para locação de imóvel residencial.
Acelere o seu trabalho com a ajuda da tecnologia
Diante dos avanços tecnológicos disponíveis para o setor imobiliário, os corretores podem usufruir da facilidade das ferramentas digitais. É possível contar com plataformas de gestão de contratos de forma automatizada, para que você consiga ganhar tempo no dia a dia ao lidar com as diversas demandas da sua clientela.
O profissional autônomo, por exemplo, pode desenvolver diversas atividades simultaneamente, com auxílio de uma plataforma digital completa. Desse modo, o corretor terá condições de desempenhar as suas atividades com mais exatidão e diminuir a chance de erros.
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