Ter um imóvel é o sonho de 87% dos brasileiros entrevistados pelo Instituto Datafolha e divulgado pelo portal Uol. Contudo, muitos ainda ficam confusos quanto aos detalhes para conseguir crédito imobiliário.
A falta de informação pode fazer com que um potencial comprador perca a oportunidade de um bom negócio ou desista da compra do imóvel. Por isso, é essencial que os corretores de imóveis conheçam todas as condições do financiamento imobiliário a fim de esclarecer dúvidas e auxiliar os seus clientes nesse tipo de negociação.
Neste artigo, a Vista separou informações essenciais para que os corretores de imóveis e a equipe da imobiliária possam auxiliar em todo o processo e fechar mais vendas. Confira!
O que é e para que serve o crédito imobiliário?
O crédito imobiliário é um empréstimo oferecido por instituições financeiras para a compra, a construção ou reforma de imóveis, seja habitacional ou comercial.
Assim, esses bancos e financeiras compram o imóvel, e o comprador realiza o pagamento parcelado, dentro do prazo e das condições estipuladas no contrato, como valores e taxas de juros.
A alternativa de crédito imobiliário existe para ajudar os seus clientes a realizar a compra dos sonhos e é essencial conhecer tudo sobre o tema para viabilizar o processo e não perder nenhuma oportunidade de negócio.
Tipos de créditos imobiliários
Conhecer os tipos de créditos imobiliários é primordial para ajudar o seu cliente a não errar na escolha. Por isso, estude para saber apresentar as opções, as taxas e as condições que melhor atendem a cada caso.
Conheça os principais a seguir.
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
O Sistema Financeiro de Habitação permite financiar desde a compra de um imóvel até sua reforma ou construção, com concessão de até 80% do valor total do imóvel, desde que não seja superior a R$ 1,5 milhão.
O valor mensal das parcelas em um contrato regido pelo SFH não pode comprometer mais do que 30% da renda bruta do contratante e este deve ser, exclusivamente, pessoa física. Nessa modalidade, existe um valor máximo para a taxa de juros que pode ser cobrada – hoje em dia, ela é de 12% ao ano.
Os recursos para o financiamento são resultados das aplicações em poupança dos brasileiros, além do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que pode ser utilizado para dar entrada.
Vale destacar que o SFH impõe um valor máximo para que o imóvel possa ser financiado, e depende do estado, sendo necessário que o contratante more ou trabalhe na mesma cidade onde quer adquirir o bem.
Financiamento diretamente com a construtora
Essa modalidade permite que o cliente pague diretamente à construtora, sem precisar contratar um banco. Sendo assim, os financiamentos costumam ser corrigidos pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), durante o período de obra, e pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM).
Além da correção monetária, são cobrados juros pelo financiamento direto, com um percentual médio de 12% ao ano, calculado pelo sistema Price de amortização.
A vantagem é que o comprador tem parcelas fixas durante toda a obra, pagando o mesmo valor mensal do início ao fim do projeto.
Carteira Hipotecária
A Carteira Hipotecária é semelhante ao Sistema Financeiro Imobiliário, pois os recursos vêm de investimentos e poupança, e o contrato apresenta condições mais livres. Ou seja, não há regras pré-fixadas por lei, o contrato segue as regras internas dos bancos, que utilizam os próprios recursos para conceder o crédito.
No entanto, os juros são maiores e oscilam entre 14% e 18%, e o imóvel fica hipotecado no banco como garantia. Já algumas vantagens são:
- maior segurança por parte da credora;
- linhas de crédito mais atrativas (a depender do perfil do contratante);
- valor do financiamento disponível mais elevado.
Não à toa, a carteira hipotecária é utilizada em financiamentos de imóveis com valor acima de R$ 500 mil.
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
O Sistema de Financiamento Imobiliário permite uma negociação mais livre e flexível entre cliente e banco. Portanto, não é exigido um valor máximo de avaliação do imóvel nem um limite de renda comprometida, o que pode também fazer com que os juros sejam maiores e mais variáveis, entre 12% e 16% ao ano.
Com o SFI, antes de o cliente quitar a dívida completamente, o imóvel permanece em alienação fiduciária. O valor concedido pode chegar a 90% do valor total do imóvel financiado, com o prazo de quitação máximo de 35 anos.
Tanto pessoas físicas como jurídicas podem utilizá-lo. Além disso, desde de 2012, o SFI permite o uso do saldo do FGTS para a quitação de prestações da casa própria, desde que sejam cumpridos alguns requisitos.
Documentos necessários para que o cliente solicite crédito imobiliário
Para fazer um financiamento imobiliário, você deve orientar o seu cliente a apresentar os documentos exigidos e preencher uma ficha cadastral. São eles:
Pessoa física
- RG;
- CPF;
- Certidão de nascimento ou de casamento;
- Comprovante de renda atualizado;
- Certidão conjunta de débitos de tributos federais.
Pessoa jurídica
- Contrato Social ou Estatuto Social atualizado com as recentes alterações contratuais e estatutárias;
- Certidão Negativa de Débitos com o INSS (Instituto Nacional do Seguro Social);
- Certidão de Quitação de Tributos Federais (CQTF);
- Certificado de Regularidade do FGTS (CRF).
Vale destacar que a documentação exigida pode variar de acordo com a instituição financeira e a fase do financiamento imobiliário.
A importância do corretor de imóveis e da imobiliária na orientação do cliente
O corretor imobiliário deve orientar sobre as regras, analisando a situação, tirando as dúvidas e trazendo informações para que o cliente realize o melhor negócio.
Vale destacar também que, em todo o Brasil, ele é o único autorizado a intermediar transações imobiliárias. Por isso, é preciso experiência e muito conhecimento para lidar com todos os detalhes que compõem essa atividade.
São pequenos aspectos que abrangem financiamento imobiliário, avaliação, legislação específica, contratos e detalhes que, no fim das contas, podem acabar acarretando diversos problemas. Por isso, ter a presença de um especialista é fundamental.
Além disso, ter um profissional qualificado, que simplifica processos e se disponibiliza a ajudar, é uma ótima tática para estreitar relacionamentos. Assim, você conquista o cliente e faz dele um defensor dos seus serviços e da imobiliária, facilitando recompra e indicações para outras pessoas.
Principais dúvidas que os clientes podem ter sobre o crédito imobiliário
Ao escolher um imóvel e considerar o tipo de pagamento, é comum que os clientes tenham dúvidas. Conheça as respostas simples para cada uma dessas questões e esteja preparado para saná-las.
Quem pode conseguir um crédito imobiliário?
É necessário preencher alguns critérios e exigências das instituições financeiras, como a avaliação se a renda do cliente é suficiente para pagar as prestações mensais e o comprometimento da renda com outras obrigações financeiras previamente assumidas, bem como as despesas necessárias para suprir o seu mínimo existencial.
Conforme o Banco Central, os bancos adotam como parâmetro o comprometimento de renda mensal de no máximo 30%. Além desses critérios, os bancos podem fazer outras análises para conceder ou não o empréstimo.
Porém, os critérios podem mudar de acordo com o método do financiamento imobiliário e os bancos. Algumas dessas condições para conseguir o crédito imobiliário são:
- ser brasileiro nato ou naturalizado;
- se estrangeiro, ter visto permanente no país;
- cadastro sem restrições. São consultados no Serasa, SPC, BACEN e Receita Federal. Capacidade econômico-financeira para pagamento da prestação mensal;
- capacidade civil ou menor emancipado com 16 anos completos.
Como é feita a análise financeira?
Ela acontece logo depois da simulação das parcelas. Assim, o banco analisa a condição financeira do comprador, já que não é permitido comprometer um percentual muito elevado das receitas do solicitante com empréstimos.
Também é provável que o banco peça documentos para comprovação de renda, como contracheque ou imposto de renda, e a análise do CPF e do score de crédito.
Profissionais autônomos conseguem crédito imobiliário?
Sim, desde que consigam comprovar sua renda. Alguns documentos válidos para isso são a declaração do imposto de renda, recibos dos trabalhos prestados ou os extratos de movimentações bancárias.
Além disso, é necessário ter uma conta-corrente em seu nome e movimentá-la, para que se consiga realizar extratos e comprovar ao gerente bancário que de fato se tem uma renda.
Como é calculado o valor das prestações e o prazo de financiamento?
Geralmente, a prestação é calculada de acordo com as parcelas de amortização, os juros mensais e os acessórios, que são os seguros (de morte, invalidez e de danos ao imóvel) e taxas de administração.
A quantia a ser paga todos os meses pode variar, conforme o sistema aplicado pela instituição financeira.
Depois de aprovado o financiamento, em quanto tempo começa o pagamento das prestações?
Normalmente, a primeira parcela é paga 30 (trinta) dias após a assinatura do contrato. Isso acontece nos casos em que o financiamento imobiliário é realizado por meio de um banco ou instituição financeira. No entanto, costuma ser utilizado para as demais modalidades, mas também pode ser negociado.
Como usar o saldo do FGTS?
O FGTS é aceito na modalidade do Sistema Financeiro de Habitação, mas somente se não houver nenhuma parcela atrasada e para um teto máximo de 80% do valor das prestações.
Por outro lado, o FGTS pode ser utilizado para dar entrada, pagar prestações ou na amortização do saldo devedor. Contudo, o comprador precisa ter contribuído por, no mínimo, três anos, e não pode ser proprietário de outro imóvel que tenha sido financiado pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH).
Qual é a melhor opção: Tabela Price ou SAC?
Depende. Cada comprador tem um perfil e para cada perfil existe uma linha de crédito melhor.
Na Tabela Price, os juros são maiores e o valor das parcelas é crescente, porém a primeira prestação é menor. Pelo SAC, os juros são menores e as prestações ficam decrescentes, sendo a primeira maior.
É possível conseguir um financiamento imobiliário com o nome sujo?
Sim. Contudo, somente quando a negociação é feita diretamente com o vendedor, sem a interferência dos bancos. Agora, se o financiamento for feito por meio de instituições financeiras, não é possível ter a ficha cadastral aprovada.
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