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Permuta de imóveis: como fazer e para quem é indicada

A permuta de imóveis pode ser uma boa alternativa para os compradores que desejam evitar um financiamento ou empréstimo. Para essa negociação ser feita de maneira adequada, deve contar com o auxílio de um profissional que acompanhará o cumprimento das regras impostas ao negócio.

Por isso, qualquer profissional do segmento imobiliário deve conhecer bem como funciona esse tipo de acordo. Vários aspectos precisam ser observados, a exemplo dos valores de cada um dos bens, as condições legais apresentadas pelos imóveis e os detalhes do contrato. 

Além disso, existem regras específicas para a declaração do Imposto de Renda (IR), se for decidido ou não pela compensação financeira. 

Neste artigo, explicaremos o que é a permuta de imóveis e as principais normas que envolvem essa modalidade, além das precauções que devem ser tomadas para evitar prejuízos. Saiba ainda de que maneira os corretores e imobiliárias devem atuar ao intermediar essa transação. Boa leitura! 

permuta de imóveis

O que é a permuta de imóveis?

A permuta de imóveis é uma opção que pode conceder vários benefícios para as partes envolvidas. Nessa modalidade de negócio, os dois lados trocam bens simultaneamente. 

Os imóveis relacionados não precisam necessariamente ter o mesmo valor, porque essa diferença pode ser complementada. 

Por isso, a permuta de imóveis é um tipo de acordo em crescimento no setor imobiliário. A troca de imóveis surge como uma oportunidade em contextos de crise, em que pode ser mais difícil de encontrar compradores para as unidades.  

Quando é possível fazer a permuta de imóveis?

Todos os tipos de imóveis podem ser usados nessa modalidade de negócio. Podem ser apartamentos, terrenos, casas ou imóveis comerciais. As partes podem trocar um terreno em que será construído um prédio e, depois que a edificação ficar pronta, fazer a permuta por um dos apartamentos. 

Esse tipo transação é uma das que apresentam maior vantagem para os integrantes do acordo.

Para quem a permuta de imóveis é indicada?

A negociação dos imóveis é recomendada para quem busca adquirir um imóvel, mas não consegue cumprir com as exigências feitas para os contratos de financiamento e de empréstimo. Por isso, pode ser um caminho interessante para quem não deseja contrair débitos de longo prazo. 

Quais as regras impostas na negociação da permuta imobiliária?

A permuta de imóveis precisa obedecer a algumas normas devido aos efeitos de declaração para o Imposto de Renda (IR) que você, profissional do mercado imobiliário, precisa saber para orientar bem os seus clientes. É necessário destacar que, quando não existe a compensação financeira na permuta, a Receita Federal considera que o valor permanece o declarado pelo proprietário. Neste caso, haverá isenção de pagamento de IR na transação.

Vamos considerar o exemplo de um imóvel que é declarado pelo valor de R$ 400 mil ao Fisco e que será trocado por outro que tenha o mesmo valor de mercado, mas que tenha sido designado pelo valor de R$ 100 mil na declaração do IR. 

O proprietário do imóvel de R$ 400 mil então transmitirá à Receita a posse de um bem de R$ 100 mil. A situação se repete com o oposto e nenhum deles precisará pagar o imposto. 

Por outro lado, no caso de permuta de imóveis com valores diferentes, quando é necessário fazer uma compensação, o tributo deve ser liquidado pela pessoa que recebeu. 

No entanto, os redutores de IR de ganho de capital que incidem sobre o imóvel permanecem cabíveis. Quanto menor for o valor referente à compensação, também será menor o ganho de capital, e o tributo do Imposto de Renda será equivalente. 

A norma do IR que torna isenta a tributação para comercialização de um único imóvel de até R$ 440 mil também vale para trocas com compensação. Isso acontece com a condição de que nenhum outro imóvel tenha sido transmitido ou vendido nos últimos cinco anos. 

Quais cuidados devem ser tomados ao realizar a permuta de imóveis?

As partes envolvidas na permuta de imóveis e o corretor devem ter atenção a alguns critérios, como a precificação dos bens, a situação legal, o contrato e os benefícios relacionados. Veja mais sobre cada um deles: 

Situação legal dos bens

Neste ponto, é importante destacar que a troca imobiliária indica segurança jurídica e é entendida como um processo legal. Portanto, é preciso ter em vista a situação legal dos bens e fazer um acordo prévio entre as partes. 

Atenção ao contrato

É necessário também formalizar o acordo entre os lados da transação com um contrato, que deve ser escriturado. O valor da escritura deve ser em torno de 4% a 6% da quantia total do imóvel. 

Precificação de cada imóvel

É preciso evitar prejuízos nessa modalidade de transação, com a análise de um corretor que deve estimar o valor do imóvel conforme sua estrutura, localização e estado de conservação.

Todos esses fatores são significativos no momento em que você efetuar a troca, principalmente porque uma das partes pode querer entregar uma unidade de menor valor de mercado para facilitar o negócio.

Analisar vantagens

Também é relevante estudar os benefícios vislumbrados na transação, porque é possível dispensar o pagamento em dinheiro, se não houver necessidade de compensação. Então não será necessário obter crédito, o que evitará a possibilidade de pagamento de juros.

A negociação também é mais simples e envolve menos requisitos burocráticos do que o processo de financiamento. 

Como o corretor ou a imobiliária deve trabalhar nessa negociação?

A troca de imóveis envolve alguns trâmites para que as duas partes cheguem a um acordo. É importante que o profissional imobiliário faça vistorias em cada um dos imóveis que são objetos da permuta e avalie o valor das unidades.

Todas as condições da permuta também precisam ser ajustadas na negociação.

Por outro lado, mesmo com todas essas tarefas, a transação oferece o benefício de conceder uma boa comissão ao profissional do setor imobiliário. O profissional terá mais ganhos porque, em geral, recebe a retribuição das duas partes envolvidas na permuta de imóveis.

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